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社科院党国英:“五个钱包”不再会起作用,高价房卖给谁?

中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英日前撰文谈论了对当下房地产调控的看法。

党国英说,房价上涨过快的忧虑好像还在昨天。可是最近一两年,随着房价走低,似乎又到了保卫房价的时候。向前看去,没有大的结构性变革,房地产调控空间已经是越来越小。

在党国英看来,我们的房地产市场目前存在三大问题:

第一, 住房价格过高;

第二, 住房品质过差;

第三, 土地利用不合理。

以下为文章摘抄:

1、住房质次价高的局面要改变

按欧美业界的一个评价标准,如果房价超过家庭年收入的2倍,就可判定房价高企。不同城市居民收入不同,房价也不同,基本呈正比例关系;低收入地区的房价也低。中国大抵如此,但中国城市住房类别的主体形式与欧美完全不同。

我们的房产是高层建筑物中的单元楼房,基本是广义住房中的劣等品。从小城市到大城市,如果考虑独立住宅的价格,我们国家的上述倍数不是2倍,粗略估计是20倍左右。高房价现实难道还需要设议吗?

现在年轻人的储蓄率越来越低,假设储蓄率按20%计算,并只考虑高层住宅楼的单元房这种低品质住房,100平米房价是家庭年收入的10倍左右,购房款需要50年的储蓄。购房之前如果租房住,假设房租是房价的5%,租金已经超过储蓄,人们实际上已经没有能力购房。

给定这些条件,租金与储蓄的平衡,要求这种劣等住房的价格下降50%左右。既往房地产业在高价之下运行,依靠某位学者讲的“五个钱包”提供购买能力。“勒紧裤带”的老一代被掏空,“五个钱包”不再会起作用,高价房卖给谁?如果人们预期会发生严重的房价上涨,也只有少部分家庭会想办法置换资产,进入房地产市场,对大局不会有重要影响。

人们对我国城市住房的劣等性还认识不足。也许人们知道纽约的哈莱姆是低端住宅区,但不知道那里曾经是高端住宅区。类似这种变化是经济发展演化的结果,西欧很多国家的城市都发生过这种情形。住房作为一种资产,质次价高的局面要长期维持,是不可能的。

2、农村宅基地价值巨大,但农村姑娘喜欢城市房

从我们调查看,影响农村居民离开村庄、定居城市的因素主要是目标城市的就业、房价、基础教育以及医疗服务水平等条件与其现住村庄的差距。

若不考虑深度贫困地区的农村,从目前趋势看,我国农村建制镇的人口规模若在3万人左右,基础教育和医疗服务设施就可能获得比较好的规模效益,有了提高服务质量的基础。这样的镇完全有可能建设为宜居小城市。

从国际经验看,现有农民家庭即使脱离农业,只要距离这样的小城市不超过半小时车程,不进城买房其实更理性。荷兰一位教授在与笔者交流时,曾把满足这个条件的所有居民都称为城市居民。当然,如果满足不了这个条件,进城买房定居对脱离农业的农村居民还很有吸引力。我们在近年的调查中看到,在我国人口稠密的中东部地区,吸引农民购房的主要是包括建制镇在内的小城市。

如果我是意欲告别农业的普通农村居民,且距离小城市不超过半小时车程,我就不大会去考虑城市政府推出的购房鼓励政策;如果要用现有宅基地去换取优惠价购房的好处,更是绝不考虑。现有的政策极大贬抑了东中部大部分农村的宅基地价值,农户的常住地选择从长计议更具理性。

当然,现实情形比较复杂,有的农村姑娘不喜欢农宅,而把男青年是否拥有城市单元楼房看做出嫁的首要条件,这在很大程度上会影响农家青年的决策。相信这种情形会不断减少。

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